계약갱신청구권과 손해배상에 대해 알아봅니다.

오늘은 임대차 3 법 중 계약갱신청구권에 대해 정리해보고자 합니다. 임대차 3 법이 시행된 지 벌써 1년 6개월 지났는데요. 앞으로 6개월 뒤면 계약갱신 청구 1회가 완료된 전월세 물건들이 시장에 나오게 됩니다.

 

현재 부동산 분위기는 소강상태 혹은 소폭 하락을 보여주고 있는데요. 다음번 임대차를 위해 임대인과 임차인이 알아야 할 것들을 함께 정리해보겠습니다 : )

 

• 계약갱신청구권이란?
• 임차인은 언제 계약갱신 청구하나 
• 계약갱신청구 거절 가능한 경우 
• 임대인의 거주가 허위인지 확인방법과 손해배상은?
• 계약갱신권 청구 시 임대료 상한은?
• 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

 

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로 임차인이 2년 더 현재 전월세 유지할 수 있도록 합니다. 갱신 요구권은 1회에 한하여 2년을 보장합니다.

 

전월세를 2년 더 연장하고 싶은 분들은 언제 청구가 가능한지 어떤 경우에 연장이 불가능한지 아래의 내용을 참고해주세요~

 

 

 

임차인은 언제 계약갱신 청구하나

2년 연장을 원하는 임차인은 임대차가 종료되는 시점보다 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 의사를 임대인에게 알려야 합니다.

 

2020년 12월 10일 이후의 임대차 계약의 경우 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 청구를 해야 합니다. 임창인의 청구에 정당한 사유 없이 임대인의 해당 권리를 거절할 수 없습니다. 

 

 

 

 

계약갱신 청구 거절가능한 경우

단, 아래와 같은 경우 임차인의 계약갱신청구 요청을 거절할 수 있습니다. 아래 다양한 경우가 있지만 실제 임대인이 거주가 필요하여 거절한 경우 이는 정당합니다.

 

그리고 임차인이 이 목적 주택에 실제 거주하려고 하면 임차인에게 직접 거주 필요성을 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주하면 됩니다 : )

 

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우  (예르 들어 1, 2월분 월세를 연속 연체)
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 (임차인이 이름&주민번호를 허위로 계약, 불법 목적 사용)
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 (소정의 보상 혹은 이사비 제공)
• 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파소 한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 목적 주택의 전부 혹은 일부를 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우  (임대차 계약 시 재건축 계획 등을 고지하고 그것을 따르는 경우, 주택이 노후&훼손되어 안전사고 우려가 있는 경우, 법령에 따라 철거 혹은 재건축이 필요한 경우)
• 임대인 (임대인의 직계 존비속을 포함) 이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 임차인의 의무 위반 혹은 임대차를 지속하기 어려운 중대 사유가 있는 경우

 

임대인의 거주가 허위인지 확인방법과 손해배상은?

계약갱신청구권이 거절된 경우 실제 임대인이 해당 주소지 거주하는지 확인할 수 있는 방법은 있습니다. 청구권 거절된 세입자라도 동사무소에서 임대차 정보고 제공 요청서를 제출하면 가능합니다. 이를 통해 확정일자 부여일, 새로운 임대차 관계가 있는지 확인해볼 수 있습니다.

 

임대인이 임차인에게 직접 거주를 근거로 계약갱신권 청구를 거절했으나 새로운 임대차 계약 진행한 경우 거절된 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임차인은 임대차 보호법을 근거로 아래 사항 중 금액이 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

• 갱신 거절 당시 월세 (전세의 경우는 월세로 전환하여 환산)의 3개월치
• 임대인의 새로운 임차인과 맺은 월세와 거절된 임차인의 당시 월세를 뺀 금액의 2년분에 해당하는 금액
• 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

계약갱신권 청구시 임대료 상한은?

임대료 상한은 5%로 정해져 있습니다. 이 금액은 임대인이 요구 시 무조건 올려줘야 하는 것이 아니라 5%로 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

묵시적 갱신은 갱신요구권으로 보지 않습니다. 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다. 묵시적 갱신은 계약기간 종료 6개월~2개월 전에 임대인과 임차인의 사이의 의사표시가 없으면 현재 조건 그대로 계약기 연장되는 것을 말합니다. 

 

만약 이렇게 계약이 연장된다면 임차인은 묵시적 갱신 이후 갱신요구권 사용이 가능합니다. 임대인 입장에서는 주의가 필요한 부분입니다. 묵시적 갱신을 방지하기 위해서는 꼭 내용증명 절차가 필요합니다.

 

임대인의 입장에서는 계약갱신청구권 사용에 대해 확실히 증거를 남기기 위해 우체국 내용증명을 통해 서로 동의했다는 근거를 서면 회신받는 절차가 필요합니다.

 

오늘은 계약갱신청구권과 손해배상등 관련된 정보등을 훑어보았는데요 : ) 임대인과 임차인분 모두 미리미리 숙지하시여

권리를 지키시길 바라겠습니다. 감사합니다.